Споры по договору долевого
участия в строительстве
Все составленные нами документы предоставляются в электронном виде и направляются на электронную почту, whatsapp, телеграм (на выбор клиента).
Все составленные нами документы предоставляются в электронном виде и направляются на электронную почту, whatsapp, телеграм (на выбор клиента).
Согласно ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда:
- застройщик превысил срок сдачи объекта, предусмотренного договором, более чем на 2 месяца;
- застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ дольщик вправе требовать расторжения ДДУ в судебном порядке, если:
- строительство объекта недвижимости прекращено или приостановлено и становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства (квартира) не будет передан дольщику;
- существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или нежилого помещения, установленного ДДУ (в пределах 5% от изначальной площади);
- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- наличия иных оснований, установленных законом или договором.
Вне зависимости от того, каким образом был расторгнут ДДУ, застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Если дольщик оплачивал обязательства по ДДУ полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и его права требования по данному договору находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет дольщика.
Важно!
Следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023 включительно (п. п. 1, 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Также в период с 25.02.2022 до 30.06.2023 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5% (п. п. 1(1), 1(2) Постановления Правительства РФ N 479; Информационное сообщение Банка России от 11.02.2022).
Вне зависимости от того, каким образом был расторгнут ДДУ, застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Если дольщик оплачивал обязательства по ДДУ полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и его права требования по данному договору находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет дольщика.
Важно!
Следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023 включительно (п. п. 1, 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Также в период с 25.02.2022 до 30.06.2023 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5% (п. п. 1(1), 1(2) Постановления Правительства РФ N 479; Информационное сообщение Банка России от 11.02.2022).
1) Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также самим ДДУ (договорная неустойка). При этом размер договорной неустойки не может быть меньше, чем предусмотрено законом.
2) Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, размер неустойки (пеней) в пользу дольщика-гражданина составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки со следующего дня за датой, предусмотренной ДДУ для сдачи объекта.
3) Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пеней) составляет 1% от:
- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
- стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков насчитывается за каждый день просрочки.
4) Следует учесть, что по заявлению застройщика суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Важно!
Следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023 включительно (п. п. 1, 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Также в период с 25.02.2022 до 30.06.2023 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5% (п. п. 1(1), 1(2) Постановления Правительства РФ N 479; Информационное сообщение Банка России от 11.02.2022).
Да, если дольщик из-за просрочки срока передачи квартиры застройщиком понес какие-либо убытки, в том числе расходы на аренду жилья, он имеет право требовать соответствующей компенсации.
Важно!
Следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023 включительно (п. п. 1, 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Если исковые требования дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом дольщика от его исполнения в предусмотренных случаях, удовлетворены, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной истцу. Причем суд взыскивает указанный штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
Важно!
Следует учесть, что с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 30.06.2023 включительно (п. п. 1, 1(2) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).
Также в период с 25.02.2022 до 30.06.2023 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5% (п. п. 1(1), 1(2) Постановления Правительства РФ N 479; Информационное сообщение Банка России от 11.02.2022).
Для взыскания с застройщика неустойки по ДДУ в судебном порядке нужно:
1) Подготовить исковое заявление.
Для этого потребуется рассчитать размер неустойки и обосновать свои доводы.
Кроме того, можно завить требования:
- о возмещении убытков, понесенных дольщиком из-за допущенного нарушения ДДУ застройщиком;
- о возмещении морального вреда;
- о присуждении штрафа в размере 50% от суммы удовлетворенных исковых требований.
2) Подготовить пакет документов в обоснование доводов и требований:
- копию договора участия в долевом строительстве,
- копию паспорта дольщика,
- копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве,
- расчет неустойки с копиями для ответчика и третьих лиц,
- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление участникам по делу, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют,
- документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение (при наличии),
- квитанцию об уплате госпошлины (или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты).
Перечень не исчерпывающий.
3)Подать исковое заявление в суд.
Поскольку спор касается защиты прав потребителей, дольщик вправе сам определить территориальную подсудность иска и обратиться в суд: по адресу застройщика или своему месту жительства (месту пребывания), или по месту заключения или месту исполнения договора.
Если неустойка не превышает 100 000 руб., такой иск подается мировому судье. Если превышает — в районный суд.
4) Принять участие в судебном заседании и дождаться вынесения судом решения.
Споры по ДДУ, в том числе о взыскании неустойки, требуют грамотной подготовки, поскольку на стороне ответчика-застройщика выступают штатные юристы. Дольщику для защиты своих прав без квалифицированной юридической помощи тоже не обойтись. Рекомендую привлечь к делу опытного адвоката по жилищным делам. Запись на консультацию по тел.+7(917)518-68-57.
Потребители (в том числе и дольщики) по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Однако, если цена иска превышает 1 000 000 руб., указанные истцы уплачивают госпошлину в сумме, рассчитанной пропорционально цене иска (пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 руб.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ размер госпошлины рассчитывается исходя из цены иска:
- до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
- от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. + 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
- от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. + 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
- от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. + 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
- свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. + 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
1. Первоначальный объем документов к изучению (количество листов и необходимость проверять/производить расчеты).
2. Количество документов, которые нужно составить и собрать до подачи иска в суд.
• Составление и направление запросов.
• Подготовка ходатайств.
• Получение справок и иных документов.
3. Категория дела, вид спора:⠀
• семейный;
• жилищный;
• наследственный;
• обязательственный и проч.
4. Число лиц, участвующих в деле и степень активности их заинтересованности в исходе дела (предъявление встречных исков, заявление ходатайств, предоставление документов, которые влекут за собой возможное изменение правовой позиции).
5. Количество заявленных требований и степень сложности их доказывания. И можно ли их в одном иске совмещать. Так, например, закон не запрещает в одном иске одновременно заявлять требования о расторжении брака, разделе имущества и взыскании алиментов, определении места жительства детей и проч. Между тем, объединение всех требований может привести к необоснованному затягиванию процесса рассмотрения спора. Поэтому лично моя рекомендация разделять споры по детям с имущественными спорами. Это существенно упрощает и ускоряет процесс рассмотрения дела в суде.
6. Наличие встречных требований и степень их обоснованности.
7. Необходимость проводить экспертизу, допрашивать свидетелей, участие в деле иностранных лиц и применение иностранного законодательства, привлечение нотариуса к обеспечению доказательств, истребование доказательств через суд, обеспечительные меры.
8. Есть ли необходимость объединять дела или наоборот разъединять заявленные требования.
9. Нужно ли при выработке позиции по делу изучать и учитывать информацию и обстоятельства по другим делам, связанным с обстоятельствами этого спора. Потому что неверно занятая позиция по одному делу может разрушить другое дело под чистую.
10. Степень участия клиента и его личного вовлечения в дело.
11. Удаленность и загруженность конкретного суда. Чем загруженнее суд, тем сложнее там получить информацию, тем больше тратим на это времени, и тем больше приходиться выполнять работы за суд (развезти повестки, составить запросы и прочее).
12. Степень срочности обращения в суд (это важно лично для клиента либо же по объективным причинам истекают сроки исковой давности, что может привести к невозможности защитить свои права).
13. Есть ли предпосылки к промежуточным обжалованиям (не принимают иск по надуманным основаниям, не накладывают обеспечительные меры, не передают дело по подсудности или наоборот).
14. Стадия, на которой вступает в дело представитель.
15. Предсказуемость исхода дела по сложившейся судебной практике.
Для получения дополнительной информации Вы можете связаться с нами по тел.+7 (915) 105-61-28 или заполнить заявку на сайте, мы оперативно свяжемся с Вами.
Свяжитесь с нами, чтобы записаться на консультацию:
или заполните форму и мы вам перезвоним:
