Хозяйственные споры

услуги адвоката

по спорам

вытекающим из договоров аренды недвижимого имущества

Споры, вытекающие из договоров аренды
недвижимого имущества (нежилых помещений,
земельных участков)

Аренда нежилого помещения или земельного участка — обычное дело для предпринимательской деятельности юридических лиц: получение пассивного дохода от сдачи недвижимости или найм для своего бизнеса. Но, несмотря на кажущуюся простоту и доступность, часто между сторонами возникают споры из-за неисполнения обязанностей по договору аренды или из-за технического состояния арендованного помещения или земельного участка, препятствующего использованию по назначению. Когда договориться не удается, то за восстановлением нарушенного права нужно идти в суд.
Если вам нужно разрешить спор, возникший по договору аренды недвижимости, в судебном порядке, мы предлагаем 3 варианта сотрудничества:

Тариф минимальный:
Подготовка искового заявления.

В чем состоит услуга?

Все составленные нами документы предоставляются в электронном виде и направляются на электронную почту, whatsapp, телеграм (на выбор клиента).

Из каких параметров складывается окончательная стоимость составления искового заявления.

Тариф стандартный:
Подготовка искового заявления, формирование пакета документов, направление их в суд и отслеживание их до стадии принятия к производству суда.

В чем состоит услуга?

Вы самостоятельно посещаете судебные заседания в суде, получаете копии решения суда и т.д.

Все составленные нами документы предоставляются в электронном виде и направляются на электронную почту, whatsapp, телеграм (на выбор клиента).

Из каких параметров складывается окончательная стоимость услуги по этому пакету:

Дополнительные расходы

Тариф максимальный:
Спор по договору аренды нежилой недвижимости, земельных участков «под ключ».

В чем состоит услуга?

Из каких параметров складывается окончательная стоимость услуги по этому пакету:

Дополнительные расходы

Часто задаваемые вопросы

Что понимается под договором?

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договором. То есть не допускается принуждение к заключению договора, за исключением случаем, предусмотренных законом (например, когда заключение договора является обязательным).
Гражданским законодательством предусмотрены разнообразные виды договоров и основные требования к ним.

Однако стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. Кроме того, они могут заключить договор, содержащий элементы разных договоров, предусмотренных законом (смешанный договор).
Условия договора стороны могут определить самостоятельно, при этом включив обязательные условия, предусмотренные законом для этой категории договора.

В какой форме может быть заключен договор?

Договор может быть заключен в любой форме:
- письменно,
- устно,
- путем конклюдентных действий (когда о намерении заключить договор свидетельствует поведение лица: покупка товара через автомат, в магазине самообслуживания — гражданин самостоятельно оплачивает товар и забирает его себе).

Однако для определенных видов договоров и ситуаций закон предусматривает обязательность именно письменной формы.
Например, обязательно соблюдение письменной формы договора для сделок юридических лиц между собой и с гражданами; для сделок между гражданами на сумму больше 10 000 рублей.

Также обязательно заключать соответствующий договор в письменном виде для сделок с недвижимостью, вне зависимости от сторон и суммы сделки.

То есть договор аренды недвижимости в любом случае должен быть заключен в письменном виде в соответствии с требованиями закона. А при оформлении на длительный срок (от года) сделка регистрируется в Росреестре.

С какого момента договор считается заключенным?

По общему правилу договор считается с момента, когда оферта (предложение) одной стороны акцептована (принята) другой.
Проще говоря, договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли согласия по его предмету и совершили действия для подтверждения этого (например, продавец передал товар, а покупатель уплатил деньги).

Каким образом может быть аннулирован договор?

Договор можно аннулировать путем:
- оспаривания (при обращении заинтересованного лица в суд);
- признания сделки ничтожной (если она совершена с явными нарушениями закона);
- расторжения договора (по соглашению сторон или через суд при существенном нарушении одной из сторон условий договора).

По каким основаниям договор может быть признан недействительным?

Сделка (договор) может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Например, если она совершена:
- с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ);
- с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
- без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ);
- гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);
- несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ);
- юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
- без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ);
- с нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);
- в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);
- несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей, когда такое согласие является необходимым (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченно дееспособным лицом без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ);
- дееспособным гражданином, но находившимся в момент совершения сделки в состоянии, которое лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ);
- на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ);
- с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 Закона об ООО).

Может ли собственник нежилого помещения расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Для расторжения договора аренды собственник направляет уведомление об этом арендатору за 3 месяца или за срок, определенный в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В случае отказа освободить помещение в установленный срок собственник вправе обратиться суд.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более 2 раз подряд просрочил арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в соответствии с условиями договора или требованиями закона, предусматривающего такую обязанность арендатора.

Кроме этих условий стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Есть ли у добросовестного арендатора преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок именно с ним?

Да, но только в том случае, если арендодатель в течение года после истечения срока предыдущего договора заключит новый договор аренды с третьим лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок (в пределах года со дня истечения срока первого договора) и заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:
- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с другим лицом и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,
- только возмещения таких убытков.

ООО по договору с собственником здания размещало на его крыше свою рекламу. По истечении договора собственник отказал ООО в продлении сделки на новый срок, заключив ее с другим лицом. Можно ли настаивать на преимущественном праве аренды крыши в данном случае?

В данном случае положения ст. 621 ГК РФ применению не подлежат.
Правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием ООО для рекламных целей крыши здания, принадлежащего второй стороне на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ (Аренда).
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
В данном случае предметом договора являлось предоставление ООО возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Если договор аренды нежилого помещения заключен между юридическими лицами на год, но не зарегистрирован в Росреестре, в случае просрочки арендной платы может ли собственник требовать взыскание договорной неустойки, прописанной в договоре?

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае договор аренды не может считаться заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию. Поэтому и условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Собственник арендованного нежилого помещения не передал арендатору документы на помещение, которые необходимы для осуществления коммерческой деятельности последним. Может ли собственник требовать арендную плату?

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если арендодатель не предоставил документы на помещение, что воспрепятствовало арендатору использовать его для своих целей, прописанных в договоре аренды, то имеет место неисполнение арендодателем своих обязанностей по договору. В такой ситуации арендатор имеет право требовать передачу необходимых документов либо расторжение договора аренда на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ (арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества).
Требования арендодателя о внесении арендной платы в данном случае необоснованны.

Может ли ООО истребовать у третьих лиц нежилое помещение, которое находится в фактическом пользовании у последних, но сдано собственником в аренду ООО?

Нет. Поскольку арендатор (ООО) в данном случае не является владельцем спорного объекта недвижимости, он не может использовать вещно-правовые способы защиты этого имущества, в том числе не вправе истребовать его у третьих лиц.
Права арендатора в данном случае могут быть защищены путем истребования у недобросовестного арендодателя (собственника) спорного имущества и требования возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренды (п. 3 ст. 611 ГК РФ); либо путем расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Можно ли в договоре аренды нежилого помещения предусмотреть плату не в твердом размере, а индексируемом в зависимости от инфляции?

Можно. Если стороны договорятся о таком условии исчисления платы за арендованное помещение, то это не будет нарушать положения п. 3 ст. 614 ГК РФ (о периодичности изменения размера арендной платы). Поскольку фактически это твердая договоренность между сторонами, а не внесение изменений в условия оплаты по договору.

Могут ли юридические лица заключить между собой договор аренды нежилого помещения и предусмотреть в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей?

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Если в договоре аренды предусмотрена такая формулировка, то она не может считаться надлежащим условием об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
При таких обстоятельствах такой договор будет считаться незаключенным из-за отсутствия существенного условия договора.

ООО досрочно освободило арендованное нежилое помещение. Обязано ли оно вносить арендную плату после этого до истечения срока договора?

Арендатор не может в одностороннем порядке прекратить вносить плату, пока договор аренды действует.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды нежилого помещения может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за 3 месяца (или иного срока, предусмотренного этим договором).
То есть в течение 3 месяцев с момента, когда арендатор предупредил арендодателя о досрочном расторжении договора, этот договор сохраняет свою силу для обеих сторон.
Поэтому в данном случае ООО обязано вносить арендную плату 3 месяца с момента предупреждения арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, но не более срока его действия.
Иное может быть предусмотрено соглашением сторон.

ООО по истечении срока договора аренды съехало из арендованного помещения, не заплатив арендную плату, но оставило в помещении свое оборудование. Может ли арендодатель удерживать это имущество до погашения долга по арендной плате?

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
В данном случае арендатор (ООО) сам оставил свое оборудование в помещении арендодателя после прекращения договора аренды. Такое владение оборудованием законно, оно допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ (право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью).

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору аренды нежилого помещения, может ли арендодатель обратиться в суд за расторжением данного договора?

Для этого гражданским законодательством предусмотрено обязательное выполнение досудебного порядка урегулирования спора.
Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендодатель не выполнит указанные условия, то суд оставит иск без рассмотрения.

Может ли агрофирма потребовать расторжение договора аренды и возврата внесенной арендной платы, если предоставленный ей в аренду земельный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению?

Да. Если арендатор (агрофирма) докажет, что земельный участок имеет физические или юридические препятствия для его использования, он внес оплату по договору и исполнил досудебный порядок урегулирование спора (претензионный), то с большей вероятности суд удовлетворит его требования.
В таком случае, кроме расторжения договора аренды, арендатор вправе требовать:
- взыскания неосновательного обогащения в размере внесенной арендной платы;
- взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (если их взыскание возможно в данном случае с учетом положений п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Может ли арендодатель требовать признания незаключенным договора аренды земельного участка, подписанного с ООО, на основании отсутствия согласования существенного условия?

Может. Но для этого ему необходимо доказать, что существенное условие не согласовано и обязательства по договору не исполнены.

Что учитывается при определении стоимости работы адвоката?

1. Первоначальный объем документов к изучению (количество листов и необходимость проверять/производить расчеты).
2. Количество документов, которые нужно составить и собрать до подачи иска в суд.
• Составление и направление запросов.
• Подготовка ходатайств.
• Получение справок и иных документов.
3. Категория дела, вид спора:⠀
• семейный;
• жилищный;
• наследственный;
• обязательственный и проч.
4. Число лиц, участвующих в деле и степень активности их заинтересованности в исходе дела (предъявление встречных исков, заявление ходатайств, предоставление документов, которые влекут за собой возможное изменение правовой позиции).
5. Количество заявленных требований и степень сложности их доказывания. И можно ли их в одном иске совмещать. Так, например, закон не запрещает в одном иске одновременно заявлять требования о расторжении брака, разделе имущества и взыскании алиментов, определении места жительства детей и проч. Между тем, объединение всех требований может привести к необоснованному затягиванию процесса рассмотрения спора. Поэтому лично моя рекомендация разделять споры по детям с имущественными спорами. Это существенно упрощает и ускоряет процесс рассмотрения дела в суде.
6. Наличие встречных требований и степень их обоснованности.
7. Необходимость проводить экспертизу, допрашивать свидетелей, участие в деле иностранных лиц и применение иностранного законодательства, привлечение нотариуса к обеспечению доказательств, истребование доказательств через суд, обеспечительные меры.
8. Есть ли необходимость объединять дела или наоборот разъединять заявленные требования.
9. Нужно ли при выработке позиции по делу изучать и учитывать информацию и обстоятельства по другим делам, связанным с обстоятельствами этого спора. Потому что неверно занятая позиция по одному делу может разрушить другое дело под чистую.
10. Степень участия клиента и его личного вовлечения в дело.
11. Удаленность и загруженность конкретного суда. Чем загруженнее суд, тем сложнее там получить информацию, тем больше тратим на это времени, и тем больше приходиться выполнять работы за суд (развезти повестки, составить запросы и прочее).
12. Степень срочности обращения в суд (это важно лично для клиента либо же по объективным причинам истекают сроки исковой давности, что может привести к невозможности защитить свои права).
13. Есть ли предпосылки к промежуточным обжалованиям (не принимают иск по надуманным основаниям, не накладывают обеспечительные меры, не передают дело по подсудности или наоборот).
14. Стадия, на которой вступает в дело представитель.
15. Предсказуемость исхода дела по сложившейся судебной практике.

Для получения дополнительной информации Вы можете связаться с нами по тел.+7 (915) 105-61-28 или заполнить заявку на сайте, мы оперативно свяжемся с Вами.

Всего 2 шага, чтобы записаться на консультацию

Свяжитесь с нами, чтобы записаться на консультацию:

или заполните форму и мы вам перезвоним: